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2010年3月房地產分析--平均地權條例的錯誤設計造成炒地皮的貧富懸殊

曾文龍
（中華綜合發展研究院　不動產研究中心　主任）
（文化、崑山大學　不動產學分班　主任）
（大日不動產研究中心主任）

一、政府嚴打地價與房價
以台北市為領頭羊的都會區房價、地價確實一直飛漲得令大家瞠目結舌了！甚至每個月都可以上漲，「成交即是新行情！」房價地價一再創新歷史，並醒目的出現在電視、報紙、雜誌…..等大眾傳播媒體。然而，這畢竟是少數人的炒作或奢華炫燿或當收藏品的遊戲，卻影響波及到全台灣的人心浮動與不平，無能的政府則天天挨罵！
民怨沖天了，三月份充斥最多的新聞則是如何打壓地價與房價的相關房地產新聞：
「金控群起獵食北市A級商辦」99.3.1
「壽險業挾帶雄厚保險資金，帶動房市買氣強強滾！」99.3.2
「國產局助長炒樓，朝野要求國產局停標精華地」99.3.2
「吳揆滅火降民怨，宣布暫緩台北市國有土地標售」99.3.3
「國有地標售價失真，大型行庫緊縮建築融資」99.3.5
「吳揆：政府賣地後，不開發，就購回」99.3.7
「房貸助長房價，立委要求針對投資客祭出緊縮房貸措施」99.3.8
「重手打炒房，吳揆不歡迎短線！」99.3.9
「財政部、金管會、央行聯手，嚴打炒房！」99.3.9
「豪宅、投資客，房貸降為6~7成」99.3.9
「選擇性信用管制上膛！」99.3.10
「經建會：非自用宅課重稅」99.3.11
「天母新地王，華固每坪409.68萬元得標」99.3.18
「經建會提六大穩定房市方案」99.3.19
「都會區8成民眾：房價不合理」99.3.25
「房市329檔，總銷約2000億，較去年同期大幅增加」99.3.27
「如果連房屋稅都不敢漲」99.3.28工商時報社論
「財政部長：房屋稅地價稅雙漲，暫停」99.3.30
「香港外資購華固廠辦每坪50萬元，創內科天價」99.3.31
…..
就這樣到處充斥著打炒房新聞，幾乎一日一報，一日多報（指報紙），壓力與痛苦指數高漲啊！無助的庶民！

二、「平均地權條例」卻造就「漲價歸私」！
為了降壓高房價與高地價的民怨，政府持續喊話與擬訂措施，確實在三月的房價產生降溫效果。營建股王華固建設表示，若非政府喊話與降溫，則原來預估天母土地會標到每坪480萬，能以409萬標到，覺得很Lucky！
但降溫只是暫時與短期，政府若不願在真正暴漲的源頭下決心改革以達真正的社會公平正義，恐怕民怨與社會騷動仍將排山倒海而來，行政院長吳敦義表示部分，財團購得國有地之後卻不開發，過幾年又以高價轉手，行為形同「圈地」圖利，不符合社會正義，違背了平均地權條例規定的「漲價歸公」理想。
去年底經建會主委主張土地交易應依市價課稅（土地交易所得稅），財政部長李述德3月9日表示「如果課徵土地交易所得稅把目前的依公告現值課稅改為依市價課稅，則依據平均地權第46條規定，政府徵收私人土地也得一起改依市價徵收，但目前市價並不透明，未來公共建設需要徵收私人土地時，將遇到徵收市價如何決定的爭議，恐會阻礙公共建設的過程…..」。
這些都是糊塗與不負責任的言論。依土地徵收條例第三十條「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。
前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣
(市) 主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年
期公告土地現值時評定之。」何謂「加成補償成數比照一般正常交易價格」？這不是市價嗎？民國89年公布的「土地徵收條例」不正是為了解除幾十年來比市價偏低的公告土地現值所造成的廣大民怨而立的特別法嗎？而民國90年公布的「不動產估價師法」不正是為了讓市價有客觀的估價專業人員「國家高考」來做公正的鑑價嗎？
平均地權條例號稱要實踐孫中山的「漲價歸公」理想，但就是因公告土地現值與公告地價的愚蠢設計，每年勞師動眾地調查已逝去一年的市價，造成財團買土地卻大部分「漲價歸私」，當年土地買賣漲價卻不用繳一毛錢的稅，不能公平如實的納稅，老百姓區區薪資所得卻要如實納稅，這豈不正是民怨與貧富愈拉愈大的最大根源嗎？

.....................................（本文刊載於現代地政雜誌每月專欄）

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歸公是暴政嗎？

2013/04/15 16:52

　　在我之前的文章「建立漲價歸公模型」中，建立的模型可以使土地「漲價歸公，跌價亦歸公」。但我知道有些人只是要安靜地生活在這片土地上，他們寧可不要分享土地漲價好處，以換取不要分擔土地跌價的壞處——這和為什麼有些人不買股票的理由一模一樣。然而土地「漲價歸公，跌價亦歸公」，似乎剝奪了這些人不願承擔這種風險的權利。真的是這樣嗎？別忘了，模型中「免稅坪數」的設計，就是政府在有限的土地上，保障基本人權的一種方法。

　　它讓長期持有超過「免稅坪數」土地的人，才需負擔土地增值捐以及每年1%的地權歸公。比如說，超過一甲的農業用地或是超過80坪的住宅用地，就會是「漲價歸公及跌價亦歸公」的課稅對象。除非該土地的地權經過數十年後，地主持份因為每年下降，最後低於免稅坪數，才會停止歸公。這樣不但保護了上一代個人財產(指的是房子、動產，而非土地。土地不可以是私有財產)，也保障了後代子孫可以用較廉價的方法取得土地(因為政府是最大地主)。如果不這樣用政府(憲法)的力量慢慢向地主收回土地，那後代子孫向地主唯一取得土地的方式就只能透過革命或戰爭，這不是我們樂見的。

　　通常有土地的人，就擁有權利/權力，古代最大的地主，叫做皇帝。以前要推翻皇帝，只要人多就會贏。可是在民主政治中，政府受財團贊助，地主受憲法保護，民眾受現實約束，最後還是由子孫承受物價和地價之苦。有人會說，看看美國，已經建國200年了，而且仍是超級強國，自由資本主義沒有問題。在我看來，美國的消費力和強大的國力有一半是建立在印鈔機上，美國土地增值，日本以降的所有經濟大國功不可沒。(當然現在日本不是第二大經濟體了)

　　大家有想過一個問題嗎？以外星人的想光來看，地球土地漲價，應該歸公，可是要歸哪個國家，還是哪個星球的人呢？在阿凡達電影中，地球人為了潘朵拉星珍稀礦產，派大軍前往開採，所以使得潘朵拉星以及生存在星球上的納美人面臨生死存亡。用這樣的場景，來討論「漲價歸公模型」，想必非常有趣。當地球資源耗盡，土地價值下跌，大批移民向潘朵拉星遷移，使潘朵拉星的土地價格上漲。而且不只這樣，潘朵拉星的納美人，還有可能為了「賺錢」，到地球上來當「外勞」(外星勞工)。最後，當地球人都不用工作，都是外勞在做時，潘朵拉星的土地價格上漲，到底是地球人的功勞，還是納美人的功勞呢？那如果地球土地價格仍然繼續狂飆，又是地球人的功勞，還是地球上的納美人的功勞呢？

　　這個問題的確非常有趣，我看就算是孫中山先生再世，也未必可以回答。但是起碼「漲價歸公模型」可以告訴你，「歸公」後的土地持份，是屬於「子孫」的。因為每個未出世的人，我們都要替他保留「免稅坪數」，這是受憲法保障的「生存權」和「居住權」。誰如果想要更多的土地，只要可以付得出「土地租金」以及承受每年 1%的地權減損(如果土地漲價)，誰都可以向政府標購想要的土地。誰如果擁有太多的土地，而無法付擔「土地租金」時，政府會先忍耐個幾年，等待每年轉移 1%的地權給政府，最後政府以51%地權持有者身份拍賣土地，取得應得的租金及拍賣所得，新的土地得標人自會有更佳的利用。

　　但是，政府只持有51%的土所有權，就將私人土地拍賣，是不是另一暴政呢？我想，這得從立國主義說起。我國是以三民主義立國，從來不是以自由主義或資本主義立憲。不過對於到底土地是國家的，還是私人的，其實孫中山沒有說清楚就過逝了。只說了私人可以擁有土地，但是產生的非勞動利益則歸公，卻沒說歸公的方法。而蔣中正沒有正視這個問題的嚴重性(只補述了幾篇不實用的民生主義)，也就是應該將歸公的方法提升到憲法層級。如果他當年可以在死前，讓憲法直接規定私人土地(不是房子喔，房子的問題以後會談)每年以 1%的速度收歸國有，但個人仍保有使用權。則百年之後，我想沒有人會靠炒地皮賺錢，民國102的執政黨也不會想破頭了要如何才能抑制房價。以釣魚台而言，也可以大大方方的跟美國人/日本人說是中華民國憲法一年一年從私人手中慢慢收回來的，所謂的「島主」根本無賣權。任何財團/外資看了這樣「漲價歸公」的憲法後，還會有膽來圈地養地嗎？中華民國的稅收，光靠土地租金收入，就可以支持一半的政府預算了，營業稅就可以減少，所得稅免稅額(這裡有理想的免稅額)可以提高，輕稅薄賦才有可能實現。

　　所以，比起粗暴的「強制徵收」或是「都市更新」拆屋，將「土地所有權每年 1%收歸國有」寫入憲法，才是照顧子孫萬世的德政。

***註：土地所有權每年 1%收歸國有的1%是約略值，應視人類壽命彈性調整。